5月27日，仲量聯(lián)行正式發(fā)布《存量改造，煥然一新——中國(guó)酒店存量資產(chǎn)改造白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“白皮書(shū)”）。白皮書(shū)結(jié)合對(duì)125家酒店業(yè)主及運(yùn)營(yíng)方的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，剖析了“存量常態(tài)化時(shí)代”酒店行業(yè)的新一輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整趨勢(shì)，探討如何通過(guò)酒店存量資產(chǎn)盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，最大化賦能酒店資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 

當(dāng)城市從“增量發(fā)展”逐步邁入“存量提質(zhì)”階段，城市更新的重要性日益凸顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011—2018年間，國(guó)內(nèi)新開(kāi)酒店數(shù)量持續(xù)遞增，按照行業(yè)常規(guī)的5—8年的更新周期，過(guò)去十多年間開(kāi)業(yè)的酒店很多都已經(jīng)到了需更新改造的階段。

“重新定位”是酒店改造關(guān)鍵

隨著酒店新增供應(yīng)放緩，已高速發(fā)展40余年的中國(guó)酒店行業(yè)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，定位過(guò)時(shí)、管理效率低等“隱性問(wèn)題”和配套功能不符、設(shè)施老化等“顯性問(wèn)題”愈加凸顯，持續(xù)制約存量酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，并與城市發(fā)展不匹配，酒店行業(yè)的存量資產(chǎn)改造勢(shì)在必行。 

白皮書(shū)顯示，2024年出境游逐步開(kāi)放，增加了不少免簽?zāi)康牡貒?guó)家，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)尤其是高端市場(chǎng)需求出現(xiàn)一定程度的分流，存量酒店可有計(jì)劃性地、階段性地實(shí)施改造，以迎接市場(chǎng)需求。 

白皮書(shū)指出，酒店存量資產(chǎn)改造需圍繞“重新定位”開(kāi)展整體評(píng)估、方案制定和落地實(shí)施的完整流程，而重新定位方案須基于對(duì)市場(chǎng)規(guī)模、客源結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)格局三大維度的深度剖析和研究。 

由于大部分存量酒店的改造難度翻倍增長(zhǎng)，為推動(dòng)酒店資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，仲量聯(lián)行建議，業(yè)主可以在優(yōu)化客房類(lèi)型及設(shè)施、餐飲空間、會(huì)議區(qū)域、酒店公共空間等方面開(kāi)展更多思考。此外，ESG和工程系統(tǒng)升級(jí)也值得關(guān)注，由于酒店運(yùn)營(yíng)階段的能耗和碳排放占據(jù)較大比例，通過(guò)技術(shù)和管理手段可在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)減排效果。

改造后更具備長(zhǎng)期投資潛力

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們對(duì)城市空間的追求更多樣化，酒店物業(yè)在出售后改造成其它資產(chǎn)業(yè)態(tài)已成為一種趨勢(shì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，自2014年至今，作為國(guó)內(nèi)主要的酒店投資交易市場(chǎng)，北京和上海超過(guò)40%的酒店資產(chǎn)在出售后改造為其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)，例如辦公、長(zhǎng)租公寓，或集合各類(lèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。 

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤表示：“相較于其它主流商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)酒店資產(chǎn)年平均投資交易量?jī)H占總量的8%左右。將酒店物業(yè)改造為其他業(yè)態(tài)，基于商業(yè)地產(chǎn)最高用途和最佳用途的原則，可以為投資人提供多樣化的投資機(jī)會(huì)，改造后的物業(yè)也將適應(yīng)更廣泛的市場(chǎng)需求，具有更顯著的競(jìng)爭(zhēng)力和升值空間。同時(shí)，通過(guò)將原本用于住宿的酒店轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣纳虡I(yè)空間，城市中老舊或閑置的酒店物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值將再次被煥新，這些物業(yè)在改造后重新加入市場(chǎng)，也有助于城市更新和房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)?！?nbsp;

此外，升級(jí)改造后繼續(xù)作為酒店運(yùn)營(yíng)，也能夠發(fā)揮優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的效能。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易市場(chǎng)創(chuàng)近年新高，北京和上海酒店市場(chǎng)錄得投資交易額近130億元人民幣，其中92.5%交易標(biāo)的是位于核心區(qū)的地標(biāo)性酒店。此類(lèi)資產(chǎn)通過(guò)保護(hù)或升級(jí)改造保證了價(jià)值，對(duì)酒店資產(chǎn)交易起到重要作用。 

白皮書(shū)顯示，存量改造后酒店物業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)流動(dòng)性將得到提升，更加具備長(zhǎng)期投資潛力，為業(yè)主和投資人提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)收益的同時(shí)，也為未來(lái)可能的成功退出提供保障。